L’action en partage judiciaire de la copropriété (Ortaklığın Giderilmesi, izale-i şuyu) est l’action qui met fin à l’indivision entre les copartageants d’un bien en le partageant en nature ou en le vendant et en répartissant le prix. Chacun des copartageants peut l’introduire seul ; le consentement des autres n’est pas requis (art. 698 du Code civil turc). L’action est portée devant le tribunal civil de paix et le recours préalable à la médiation est une condition de recevabilité.
Le partage de l’indivision successorale, elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) et la convention de partage sont exposés sur la page Droit des successions. Le présent article traite de l’action elle-même.
Qui peut l’introduire et contre qui ?
En copropriété par quotes-parts, chacun des copartageants peut demander le partage du bien (art. 698 du Code civil turc). L’action est introduite par le copartageant demandeur contre l’ensemble des autres copartageants ; il existe entre eux un lien de consorité obligatoire et une seule décision doit être rendue à l’égard de tous (art. 59–60 du Code de procédure civile turc).
Si un copartageant ne figure pas dans l’instance, le tribunal ne rejette pas directement la demande. La constitution régulière des parties est une condition de recevabilité susceptible d’être régularisée ; le tribunal accorde un délai précis pour faire intervenir le copartageant manquant, puis statue sur le fond (art. 115 du Code de procédure civile turc).
Si l’un des copartageants décède en cours de procédure, ses héritiers, déterminés d’après le certificat d’hérédité, sont appelés à l’instance ; si les héritiers n’ont ni accepté ni répudié la succession, la procédure est suspendue jusqu’à l’expiration des délais légaux (art. 55 du Code de procédure civile turc).
Quand le partage ne peut-il être demandé ?
La loi prévoit trois limites (art. 698 du Code civil turc) :
- Obligation de maintien par convention. Le droit de demander le partage peut être limité par acte juridique pour une durée maximale de dix ans. Pour les immeubles, les conventions relatives au maintien de la copropriété par quotes-parts sont soumises à la forme authentique et peuvent être annotées au registre foncier.
- Affectation à un but durable. Si le bien indivis est affecté à un but durable, les copartageants sont tenus de maintenir la copropriété par quotes-parts.
- Moment inopportun. La loi dispose que le partage ne peut être demandé à un moment inopportun ; elle ne définit pas la notion, l’appréciation se fait concrètement.
Il existe en outre une interdiction distincte : le partage judiciaire de la copropriété ne peut être demandé pour l’immeuble lui-même soumis au régime de la propriété par étages ou de kat irtifakı (servitude de construction sur un immeuble non encore achevé). En revanche, les unités indépendantes peuvent faire l’objet d’une action comme un immeuble distinct et l’indivision qui les concerne peut être résolue (art. 7 de la loi sur la propriété par étages).
Partage en nature ou vente ?
La loi prévoit deux formes de partage : le partage du bien en nature ou la vente de gré à gré ou aux enchères et la répartition du prix (art. 699 du Code civil turc).
Si les copartageants ne s’accordent pas sur la forme, à la demande de l’un d’eux, le juge suit l’ordre suivant :
- D’abord le partage en nature. Si la valeur des parts n’est pas équivalente, un rapport successoral sous forme pécuniaire est ajouté à la part de moindre valeur pour rétablir l’équilibre.
- Vente si le partage en nature est inadéquat. Si la demande de partage en nature n’apparaît pas adaptée aux circonstances — notamment si le bien ne peut être divisé sans subir une perte de valeur considérable — la vente aux enchères est ordonnée.
Dans l’instance, le défendeur dispose des mêmes droits que le demandeur : le fait que le demandeur sollicite la vente n’empêche pas le défendeur de solliciter le partage en nature.
Une troisième voie existe. Dans un immeuble susceptible de faire l’objet d’une propriété par étages, si l’un des copropriétaires ou des héritiers le demande, le juge peut décider que le partage se fera par l’établissement d’une propriété par étages et l’attribution des unités indépendantes (art. 10 de la loi turque sur la propriété par étages).
Un régime particulier s’applique aux terres agricoles : ces terres ne peuvent être divisées ni alloties en dessous des superficies déterminées par le Ministère ; le transfert de quote-part, le partage et la transformation de la propriété collective sans quotes-parts (elbirliği mülkiyeti) en copropriété par quotes-parts sont soumis à l’autorisation du Ministère (loi n° 5403, art. 8 et 8/B).
À qui la vente est-elle faite ?
Ici, une seule phrase de la loi détermine beaucoup en pratique (art. 699 du Code civil turc) :
« Si la vente est décidée aux enchères entre les copartageants, le consentement de tous est requis. »
La règle est donc que l’enchère est ouverte à tous. Pour que la vente ne puisse se faire qu’entre copropriétaires, il faut le consentement de tous les copropriétaires ; si l’un s’y oppose, le bien immobilier peut aussi être vendu à des tiers. Les copropriétaires peuvent bien entendu participer à cette enchère.
Depuis le 31 juillet 2026, il existe une exception importante. Pour les biens immobiliers dont tous les propriétaires ont acquis le bien par voie successorale et sur lesquels des tiers ne détiennent aucun droit de propriété en dehors des héritiers, si le partage judiciaire par la vente est ordonné, la première enchère, sans exiger le consentement de quiconque, a lieu de plein droit uniquement entre les héritiers qui sont propriétaires. Cette procédure s’applique une seule fois et, lors de cette enchère, les offres doivent dépasser la totalité de la valeur estimée (loi turque sur l’exécution et la faillite, art. 114 ; loi n° 7589, JO 31.7.2026-33326).
Si la première enchère n’aboutit pas, la deuxième enchère est ouverte à tous et le seuil descend à cinquante pour cent de la valeur estimée. Le dispositif ne s’applique pas aux enchères dont l’annonce a déjà été faite avant son entrée en vigueur.
Cette règle n’est pas un droit de préemption ni un droit de priorité ; il s’agit d’une limitation légale des participants à la première enchère. Cette disposition est nouvelle et aucune jurisprudence établie ne s’est encore formée sur son application.
Comment se déroule la procédure lorsque le tribunal ordonne la vente ?
La décision de vente n’est pas exécutée par le tribunal, mais par le fonctionnaire chargé des ventes désigné par le juge à cet effet ; la vente des meubles et des immeubles se fait conformément aux dispositions de la loi turque sur l’exécution et la faillite (Code de procédure civile turc, art. 322). Les décisions relatives aux droits réels sur un immeuble ne peuvent être exécutées qu’une fois passées en force de chose jugée (Code de procédure civile turc, art. 350) ; la phase de vente ne commence donc qu’après le caractère définitif de la décision.
La vente se fait par enchère sur le Portail de Vente Électronique intégré à UYAP et le délai de soumission des offres est de sept jours (art. 111/b de la loi turque sur l’exécution et la faillite). Ceux qui souhaitent participer à l’enchère déposent une garantie de dix pour cent de la valeur estimée ; lors du partage judiciaire, le copropriétaire n’a pas à déposer de garantie à hauteur de sa part. L’adjudicataire doit payer le prix de vente en espèces dans les sept jours suivant la publication du procès-verbal de résultat de l’enchère (art. 130 de la loi turque sur l’exécution et la faillite). Le produit de la vente est distribué aux copropriétaires au prorata de leurs parts.
La médiation est-elle obligatoire ?
Oui. Dans les litiges relatifs au partage des meubles et immeubles et au partage judiciaire de la copropriété, la saisine préalable d’un médiateur avant l’introduction de l’action est une condition de recevabilité (loi n° 6325, art. 18/B). Cette règle est entrée en vigueur le 1 septembre 2023.
La demande est adressée au bureau de médiation du lieu où se trouve la juridiction compétente selon l’objet du litige. Le médiateur conclut la procédure dans un délai de trois semaines à compter de sa désignation ; en cas de nécessité, il peut être prolongé d’une semaine au maximum.
En l’absence d’accord, l’original ou une copie certifiée conforme du procès-verbal final doit être joint à la requête introductive d’instance. S’il apparaît qu’une action a été engagée sans recours préalable au médiateur, la requête est rejetée d’office pour défaut de condition de recevabilité sans être notifiée à la partie adverse.
Si les parties parviennent à un accord, il est obligatoire d’obtenir une mention de force exécutoire pour le document d’accord. S’agissant des documents relatifs à un immeuble, cette mention est délivrée par le tribunal civil de paix du lieu où se trouve l’immeuble ; après l’apposition de cette mention, l’une des parties peut demander l’inscription à la direction turque du registre foncier sans établissement d’acte officiel.
Devant quelle juridiction l’action est-elle portée ?
Compétence d’attribution. Les actions relatives au partage des biens meubles ou immeubles ou des droits et au partage judiciaire de la copropriété sont portées devant le tribunal civil de paix, quelle que soit la valeur ou le montant de l’objet du litige (Code de procédure civile turc, art. 4). La procédure simplifiée s’applique ; le délai de réponse est de deux semaines et les parties ne peuvent pas présenter de réplique ni de duplique (Code de procédure civile turc, art. 316–317).
Compétence territoriale en matière immobilière. Dans les actions relatives à un droit réel sur un immeuble ou susceptibles d’entraîner une modification dans la titularité d’un droit réel, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble est exclusivement compétent (Code de procédure civile turc, art. 12). Le partage judiciaire de la copropriété entre dans ce champ car il modifie la situation de propriété. Si l’action porte sur plusieurs immeubles, elle peut être engagée au lieu de situation de l’un d’entre eux pour les autres également.
La conséquence pratique est la suivante : un copropriétaire qui possède une quote-part d’un immeuble à Alanya, où qu’il vive, engage l’action à Alanya ; même si les copropriétaires se trouvent à l’étranger, la juridiction compétente ne change pas.
Compétence en matière mobilière. Il n’existe pas de règle de compétence particulière pour le partage judiciaire de la copropriété portant uniquement sur des biens meubles ; la règle générale s’applique et l’action est portée devant le tribunal du domicile du défendeur ou, s’il y a plusieurs défendeurs, devant le tribunal du domicile de l’un d’eux (Code de procédure civile turc, art. 6–7). Cette compétence n’est pas exclusive ; si aucune exception d’incompétence n’est régulièrement soulevée, le tribunal saisi devient compétent.
Combien de temps dure l’action ?
Selon les Statistiques judiciaires 2025 publiées par la Direction générale des registres judiciaires et des statistiques du ministère de la Justice, la durée moyenne de traitement d’un dossier devant les tribunaux civils de paix qui connaissent de ces affaires était de 120 jours en 2025.
Ce chiffre correspond à la moyenne de tous les types d’affaires des tribunaux civils de paix ; le ministère ne publie pas de durée distincte pour le partage judiciaire de la copropriété par type d’affaire. La durée ne comprend ni la phase d’appel devant la cour d’appel régionale ni la phase de vente postérieure au caractère définitif de la décision. Dans la même statistique, la durée moyenne de traitement d’un dossier devant les chambres civiles des cours d’appel régionales est indiquée à 371 jours.
Le nombre de copropriétaires, les lacunes des registres fonciers et l’expertise peuvent allonger sensiblement la durée.
Lorsque l’indivision trouve son origine dans une succession
L’indivision entre héritiers relève de l’elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) et obéit à des règles en partie différentes. Chaque héritier peut, à moins d’être tenu de maintenir l’indivision par convention ou par la loi, demander en tout temps le partage de la succession (CC turc art. 642). Si un partage immédiat diminuerait sensiblement la valeur du bien ou de la masse successorale, le juge de paix peut surseoir au partage ; en présence d’un enfant à naître, le partage est différé jusqu’à la naissance (CC turc art. 642–643).
Un héritier peut également demander la conversion de l’elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) en copropriété par quotes-parts sur tout ou partie des biens de la masse successorale (CC turc art. 644).
Le partage de la masse successorale, la convention de partage et la cession de la part successorale sont expliqués à la page Droit des successions.
Questions fréquentes
Le partage judiciaire de la copropriété (izale-i şuyu, Ortaklığın Giderilmesi) est-il identique à l’ancien terme ?
Oui. « izale-i şuyu » est l’ancienne expression ; dans le langage juridique actuel, on parle de « partage judiciaire de la copropriété ».
Peut-on intenter l’action si les autres copropriétaires ne le souhaitent pas ?
Oui. Chaque copropriétaire peut demander seul le partage ; le consentement des autres n’est pas requis (CC turc art. 698).
Je ne souhaite pas la vente de l’immeuble, que puis-je faire ?
Le juge examine d’abord la division en nature ; si elle est possible, la vente n’est pas ordonnée (CC turc art. 699). Dans un immeuble se prêtant à la propriété par étages, il est également possible de demander l’établissement de la propriété par étages et l’attribution des unités indépendantes (loi turque sur la propriété par étages art. 10).
Si je vends ma part, les autres copropriétaires disposent-ils d’un droit de préemption ?
En copropriété par quotes-parts, si un copropriétaire vend sa part à un tiers, les autres copropriétaires peuvent exercer le droit de préemption (CC turc art. 732). Ce droit s’éteint trois mois après la notification de la vente à l’ayant droit et, en tout état de cause, un an après la vente. En revanche, le droit de préemption ne peut être exercé lors des ventes par adjudication forcée — autrement dit, la vente réalisée à l’issue du partage judiciaire de la copropriété n’ouvre pas droit à préemption (CC turc art. 733, modifié par la loi n° 7571).
Puis-je vendre ma part en cas d’elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) ?
Dans l’elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts), les associés n’ont pas de parts déterminées et les actes de disposition requièrent l’unanimité ; la « part » portant sur un seul immeuble ne peut donc être cédée isolément. L’héritier peut céder sa part successorale dans la masse successorale : la forme écrite entre héritiers et, avec un tiers, la passation de l’acte par un notaire sont des conditions de validité. La cession à un tiers ne lui confère pas le droit de participer au partage ; elle lui donne seulement le droit de demander que lui soit remise la part attribuée à l’héritier à l’issue du partage (CC turc art. 677).
Réglementation applicable
Code civil turc n° 4721 — art. 642–644 (partage successoral, sursis, conversion de l’elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) en copropriété par quotes-parts), art. 677 (cession de la part successorale), art. 688 (droits du copropriétaire), art. 698 (demande de partage et limites), art. 699 (mode de partage), art. 732–734 (droit de préemption légal) — mevzuat.gov.tr
Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 4 (compétence d’attribution), art. 6–7 et art. 12 (compétence territoriale), art. 55 (sursis en cas de décès), art. 59–60 (consorité nécessaire), art. 115 (conditions de recevabilité), art. 316–317 (procédure simple), art. 322 (agent chargé de la vente), art. 350 (caractère définitif) — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur l’exécution et la faillite n° 2004 — art. 111/b (vente électronique), art. 114 (enchères et première enchère entre héritiers), art. 130 (paiement du prix d’adjudication) — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur la médiation dans les litiges civils n° 6325 — art. 18/A et art. 18/B (médiation obligatoire) — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur la propriété par étages n° 634 — art. 7, art. 10 — mevzuat.gov.tr · Loi turque sur la protection des sols et l’utilisation des terres n° 5403 — art. 8, art. 8/B — mevzuat.gov.tr
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Ce texte a une finalité d’information juridique générale. Chaque affaire présentant des circonstances, une composition de copropriétaires et une nature d’immeuble différentes, il est recommandé de solliciter l’assistance juridique de votre avocate pour votre situation concrète.