Ophævelse af sameje ved dom (Ortaklığın giderilmesi davası, tidligere kaldet izale-i şuyu) er det søgsmål, der bringer samejet mellem medejerne af et formuegode til ophør, enten ved at dele det fysisk eller ved at sælge det og fordele beløbet. Enhver medejer kan anlægge sagen alene; de øvriges samtykke er ikke nødvendigt (TMK art. 698). Sagen behandles ved tyrkisk civil fredsdomstol, og det er en procesforudsætning, at der ansøges om mægling, før sagen anlægges.
Deling af sameje i et dødsbo, elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) og en deleaftale er beskrevet på siden Arveret. Denne artikel handler om selve søgsmålet.
Hvem kan anlægge sagen, og mod hvem anlægges den?
Ved sameje med bestemte andele kan enhver medejer kræve formuegodet delt (TMK art. 698). Sagen anlægges af medejeren mod samtlige øvrige medejere; der består nødvendigt processuelt partsfællesskab mellem medejerne, og der skal afsiges én dom vedrørende dem alle (HMK art. 59–60).
Hvis en medejer ikke deltager i sagen, afviser retten ikke sagen direkte. Da partssammensætningen er en procesforudsætning, og manglen kan afhjælpes, fastsætter retten en endelig frist og sørger for, at den manglende medejer inddrages i sagen, hvorefter den tager stilling til sagens realitet (HMK art. 115).
Hvis en medejer dør under sagens behandling, sørges for, at dennes arvinger i henhold til arvebeviset indtræder i sagen; hvis arvingerne ikke har vedgået eller givet afkald på arven, udsættes sagen, indtil de lovbestemte frister er udløbet (HMK art. 55).
Hvornår kan deling ikke kræves?
Loven fastsætter tre begrænsninger (TMK art. 698):
- Forpligtelse til at opretholde ved aftale. Retten til at kræve deling kan ved en retlig disposition begrænses til højst ti år. For fast ejendom kræver aftaler om opretholdelse af sameje med bestemte andele særlig form og kan anmærkes i tingbogen.
- Henlæggelse til et varigt formål. Hvis det fælles formuegode er henlagt til et varigt formål, er medejerne forpligtet til at opretholde samejet med bestemte andele.
- Ikke passende tidspunkt. Loven siger, at deling ikke kan kræves på et ikke passende tidspunkt; den definerer ikke begrebet, og vurderingen foretages i det konkrete tilfælde.
Derudover er der endnu et forbud: ophævelse af sameje kan ikke kræves i selve en fast ejendom, der er undergivet ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret eller kat irtifakı (servitut på en endnu ikke færdigopført bygning). De selvstændige enheder kan derimod gøres til genstand for et søgsmål som selvstændig fast ejendom, og samejet vedrørende dem kan ophæves (den tyrkiske lov om ejerlejligheder art. 7).
Fysisk deling eller salg?
Loven anerkender to former for deling: fysisk deling af formuegodet eller salg ved forhandling eller på auktion med fordeling af købesummen (TMK art. 699).
Hvis medejerne ikke kan blive enige om fremgangsmåden, følger dommeren på anmodning fra en af medejerne denne rækkefølge:
- Først fysisk deling. Hvis de udskilte parters værdier ikke svarer til hinanden, opnås udligning mellem arvinger ved at lægge et pengebeløb til den part, hvis værdi er for lav.
- Salg, hvis deling ikke er hensigtsmæssig. Hvis et krav om deling ikke anses for foreneligt med situationen og omstændighederne — især hvis formuegodet ikke kan deles uden væsentligt værditab — træffes bestemmelse om salg på offentlig auktion.
Sagsøgte har i sagen samme rettigheder som sagsøgeren: At sagsøgeren kræver salg, forhindrer ikke sagsøgte i at kræve fysisk deling.
Der findes endnu en tredje mulighed. I en bygning, der er egnet til ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret, kan dommeren, hvis en af medejerne eller arvingerne anmoder om det, bestemme, at delingen skal ske ved oprettelse af ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret og tildeling af selvstændige enheder (Tyrkiets lov om ejerlejlighedsret art. 10).
For landbrugsjord gælder en særlig ordning: sådan jord kan ikke udstykkes og opdeles i andele under de af ministeriet fastsatte størrelser; overdragelse af andele, deling og omdannelse af elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) til sameje med bestemte andele kræver ministeriets tilladelse (lov nr. 5403 art. 8 og art. 8/B).
Hvem sælges der til?
Her får lovens ene sætning stor praktisk betydning (TMK art. 699):
„At salget besluttes gennemført ved auktion mellem medejerne, kræver samtykke fra samtlige medejere.“
Reglen er altså, at auktionen er åben for alle. For at salget kun kan ske mellem medejerne, kræves det, at alle medejere samtykker; hvis én modsætter sig, kan ejendommen også sælges til tredjemand. Medejerne kan naturligvis deltage i auktionen.
Der er en vigtig undtagelse siden 31 juli 2026. Hvis alle ejere har erhvervet ejendommen ved arv, og ingen tredjemand uden for arvingekredsen har ejendomsret, og der træffes afgørelse om ophævelse af samejet ved salg, afholdes den første auktion efter loven alene mellem de arvinger, der er ejere, uden at nogens samtykke kræves. Denne fremgangsmåde anvendes kun én gang, og buddene skal overstige hele vurderingssummen (Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs art. 114; lov nr. 7589, Statstidende 31.7.2026-33326).
Hvis den første auktion ikke giver resultat, afholdes anden auktion åben for alle, og tærsklen falder til halvtreds procent af vurderingssummen. Reglen finder ikke anvendelse på auktioner, der er bekendtgjort inden ikrafttrædelsen.
Denne regel er ikke en forkøbs- eller fortrinsret; det er en lovbestemt begrænsning af, hvem der kan deltage i den første auktion. Bestemmelsen er ny, og der er endnu ikke dannet fast retspraksis om anvendelsen.
Hvordan forløber processen, når retten træffer afgørelse om salg?
Salgsafgørelsen gennemføres ikke af retten, men af den salgsmedarbejder, som dommeren har udpeget; salg af løsøre og fast ejendom sker efter Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs (Tyrkiets retsplejelov art. 322). Afgørelser om tinglige rettigheder vedrørende fast ejendom kan ikke fuldbyrdes, før de er endelige (Tyrkiets retsplejelov art. 350); salgsfasen begynder derfor efter afgørelsens endelighed.
Salget sker ved auktion via den elektroniske salgsportal, der er integreret i UYAP, og fristen for at afgive bud er syv dage (Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs art. 111/b). De, der ønsker at deltage i auktionen, skal stille sikkerhed på ti procent af vurderingssummen; ved ophævelse af sameje kræves der ikke sikkerhed af en medejer for den del, der svarer til dennes andel. Auktionskøberen skal betale købesummen kontant inden syv dage efter bekendtgørelsen af auktionsresultatprotokollen (Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs art. 130). Købesummen fordeles til medejerne i forhold til deres andele.
Er mægling obligatorisk?
Ja. I tvister om deling af løsøre og fast ejendom og om ophævelse af sameje er det en procesforudsætning, at der er søgt mægling, inden sagen anlægges (Tyrkiets lov nr. 6325 art. 18/B). Reglen trådte i kraft den 1. september 2023.
Anmodningen indgives til mæglingskontoret på det sted, hvor den kompetente domstol ligger efter tvistens genstand. Mægleren afslutter processen inden tre uger efter udpegningen; i nødvendige tilfælde kan den forlænges med højst én uge.
Hvis der ikke opnås enighed, skal den endelige protokols original eller bekræftede kopi vedlægges stævningen. Hvis det viser sig, at sagen er anlagt uden mægling, afvises stævningen af processuelle grunde, uden at den forkyndes for modparten.
Hvis parterne når til enighed, er det obligatorisk at få en fuldbyrdelsespåtegning på forligsaftalen. For dokumenter vedrørende fast ejendom opnås påtegningen ved den tyrkiske civile fredsdomstol på det sted, hvor ejendommen ligger; efter påtegningen kan en af parterne anmode om tinglysning hos den tyrkiske tingbogsmyndighed uden udfærdigelse af officielt skøde.
Ved hvilken domstol anlægges sagen?
Saglig kompetence. Sager om deling af løsøre og fast ejendom eller rettigheder og om ophævelse af sameje behandles ved den tyrkiske civile fredsdomstol uanset tvistens værdi eller beløb (Tyrkiets retsplejelov art. 4). Der anvendes simpel retspleje; svarfristen er to uger, og parterne kan ikke indgive replik og duplik (Tyrkiets retsplejelov art. 316–317).
Værneting for fast ejendom. I sager om tinglige rettigheder over fast ejendom eller som kan medføre ændring i indehaveren af en tinglig rettighed, er domstolen på det sted, hvor ejendommen ligger, ene kompetent (Tyrkiets retsplejelov art. 12). Ophævelse af sameje hører herunder, fordi den ændrer ejendomsforholdet. Hvis sagen vedrører flere ejendomme, kan den anlægges på det sted, hvor en af ejendommene ligger, også for de øvrige.
Den praktiske konsekvens er: En medejer med en ideel andel i en ejendom i Alanya anlægger sagen i Alanya, uanset hvor vedkommende bor; selv hvis medejerne er i udlandet, ændres den kompetente domstol ikke.
Værneting for løsøre. For ophævelse af sameje ved dom, der alene vedrører løsøre, gælder ingen særlig værnetingsregel; den almindelige regel finder anvendelse, og sagen anlægges ved retten på sagsøgtes bopæl, eller hvis der er flere sagsøgte, ved retten på en af disses bopæl (Tyrkiets retsplejelov art. 6–7). Dette værneting er ikke ufravigeligt; foretages der ikke en forskriftsmæssig værnetingsindsigelse, bliver den ret, hvor sagen er anlagt, kompetent.
Hvor lang tid varer sagen?
Ifølge Justitsstatistik 2025, offentliggjort af Justitsministeriets Generaldirektorat for Retsregistre og Statistik, var den gennemsnitlige sagsbehandlingstid for en sag ved de tyrkiske civile fredsdomstole, der behandler disse sager, i 2025 120 dage.
Dette tal er gennemsnittet for alle sagstyper ved de tyrkiske civile fredsdomstole; ministeriet offentliggør ikke en særskilt varighed for ophævelse af sameje ved dom opdelt efter sagstype. Varigheden omfatter ikke anken til den regionale appeldomstol og salgsfasen efter dommens retskraft. I samme statistik er den gennemsnitlige sagsbehandlingstid for en sag ved de civile afdelinger ved de regionale appeldomstole angivet til 371 dage.
Antallet af samejere, mangler i tingbogsoplysningerne og skønserklæringer kan forlænge varigheden betydeligt.
Hvis samejet stammer fra arv
Samejet mellem arvinger er sameje uden bestemte andele, og reglerne er delvist anderledes. Enhver arving kan, medmindre vedkommende i henhold til aftale eller lov er forpligtet til at opretholde samejet, altid kræve arvens deling (Tyrkiets civillovbog § 642). Hvis en øjeblikkelig deling ville forringe aktivets eller dødsboets værdi væsentligt, kan fredsdommeren beslutte at udsætte delingen; hvis der er et foster, der vil blive arving, udsættes delingen indtil fødslen (Tyrkiets civillovbog § 642–643).
En arving kan også kræve, at sameje uden bestemte andele over hele eller en del af dødsboets aktiver omdannes til sameje med bestemte andele (Tyrkiets civillovbog § 644).
Delingen af dødsboet, delingsaftalen og overdragelsen af arveandelen er beskrevet på siden Arveret.
Ofte stillede spørgsmål
Er ophævelse af sameje ved dom (izale-i şuyu, Ortaklığın Giderilmesi) det samme?
Ja. »izale-i şuyu« er den gamle betegnelse; i nutidens lovsprog hedder det »ophævelse af sameje ved dom«.
Kan der anlægges sag, hvis de øvrige samejere ikke ønsker det?
Ja. Enhver samejer kan alene kræve deling; de øvriges samtykke kræves ikke (Tyrkiets civillovbog § 698).
Jeg ønsker ikke, at den faste ejendom sælges — hvad kan jeg gøre?
Dommeren vurderer først naturlig deling; hvis deling er mulig, træffes der ikke afgørelse om salg (Tyrkiets civillovbog § 699). I en bygning, der egner sig til ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret, kan der også kræves oprettelse af ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret og tildeling af de selvstændige enheder (Tyrkiets lov om ejerlejligheder § 10).
Opstår de øvrige samejeres forkøbsret, hvis jeg sælger min andel?
Ved sameje med bestemte andele kan de øvrige samejere udøve forkøbsret, hvis en samejer sælger sin andel til tredjemand (Tyrkiets civillovbog § 732). Denne ret bortfalder tre måneder efter, at salget er meddelt rettighedshaveren, og under alle omstændigheder et år efter salget. Derimod kan forkøbsretten ikke udøves ved salg på tvangsauktion — dvs. ved det salg, der finder sted efter en sag om ophævelse af sameje ved dom, er der ingen forkøbsret (Tyrkiets civillovbog § 733, som ændret ved lov nr. 7571).
Kan jeg sælge min andel ved sameje uden bestemte andele?
Ved sameje uden bestemte andele har samejerne ingen bestemte andele, og dispositionshandlinger kræver enstemmighed; derfor kan en »andel« i en enkelt fast ejendom ikke overdrages alene. En arving kan overdrage sin arveandel i dødsboet: mellem arvinger kræves skriftlig form, over for tredjemand kræves notarens medvirken. Overdragelse til tredjemand giver ikke denne ret til at deltage i delingen; tredjemand opnår kun ret til at kræve udlevering af den andel, der tilfalder arvingen ved delingen (Tyrkiets civillovbog § 677).
Retsgrundlag
Tyrkiets civillovbog nr. 4721 — § 642–644 (deling af arv, udsættelse, omdannelse af sameje uden bestemte andele til sameje med bestemte andele), § 677 (overdragelse af arveandel), § 688 (samejerens rettigheder), § 698 (krav om deling og dets grænser), § 699 (delingsmåde), § 732–734 (lovbestemt forkøbsret) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets retsplejelov nr. 6100 — § 4 (saglig kompetence), § 6–7 og § 12 (værneting), § 55 (udsættelse ved dødsfald), § 59–60 (obligatorisk partsfællesskab), § 115 (sagsbetingelser), § 316–317 (forenklet procedure), § 322 (salgsmedhjælper), § 350 (retskraft) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs nr. 2004 — § 111/b (elektronisk salg), § 114 (auktion og første auktion mellem arvingerne), § 130 (betaling af auktionsprisen) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov om mægling i civile retstvister nr. 6325 — § 18/A og § 18/B (mægling som betingelse for at anlægge sag) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov om ejerlejlighedsret nr. 634 — § 7, § 10 — mevzuat.gov.tr · Tyrkiets lov om jordbeskyttelse og arealanvendelse nr. 5403 — § 8, § 8/B — mevzuat.gov.tr
Relaterede sider
Denne tekst har alene generelt informativt formål. Da omstændighederne i hver sag, kredsen af samejere og den faste ejendoms karakter varierer, anbefales det, at du søger juridisk bistand hos din advokat for din konkrete situation.