La acción de extinción judicial de la copropiedad (Ortaklığın Giderilmesi davası), antes denominada izale-i şuyu, es la que pone fin a la copropiedad entre los cotitulares de un bien, dividiéndolo en especie o vendiéndolo y repartiendo su precio. Cualquiera de los cotitulares puede interponerla por sí solo; no se requiere el consentimiento de los demás (Código Civil turco, art. 698). La demanda se sustancia ante el juzgado civil de paz turco y, antes de interponerla, es requisito de admisibilidad someter la controversia a mediación.
La partición de la herencia indivisa, el elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) y el contrato de partición se explican en la página de Derecho de sucesiones. Este artículo se centra en la propia acción.
¿Quién puede interponerla y contra quién se dirige?
En la copropiedad por cuotas, cada cotitular puede pedir la partición del bien (Código Civil turco, art. 698). La demanda la interpone el cotitular demandante contra todos los demás cotitulares; existe litisconsorcio pasivo necesario entre ellos, de modo que debe dictarse una única resolución respecto de todos (Código de Procedimiento Civil turco, arts. 59–60).
Si un cotitular no participa en el proceso, el juzgado no desestima de plano la demanda. La correcta constitución de la relación jurídico-procesal es un presupuesto procesal subsanable; por ello, el juzgado concede un plazo perentorio para que se integre en la litis al cotitular ausente y solo después entra en el fondo (Código de Procedimiento Civil turco, art. 115).
Si un cotitular fallece durante el procedimiento, se procura la intervención de sus herederos conforme al certificado de herederos; si estos no han aceptado ni repudiado la herencia, el procedimiento se suspende hasta que transcurran los plazos legales (Código de Procedimiento Civil turco, art. 55).
¿Cuándo no puede pedirse la partición?
La ley establece tres límites (Código Civil turco, art. 698):
- Obligación de continuar derivada de contrato. El derecho a pedir la partición puede limitarse mediante un negocio jurídico por un máximo de diez años. En inmuebles, los contratos que establecen la continuidad de la copropiedad por cuotas están sujetos a forma solemne y pueden inscribirse mediante anotación en el registro de la propiedad.
- Afectación a un fin permanente. Si el bien en copropiedad está afectado a un fin permanente, los cotitulares están obligados a mantener la copropiedad por cuotas.
- Momento inoportuno. La ley dispone que no puede pedirse la partición en momento inoportuno; no define este concepto, de modo que su apreciación se hace según las circunstancias del caso concreto.
Aparte de esos supuestos existe otra prohibición: no puede pedirse la extinción de la copropiedad sobre el propio inmueble sujeto a propiedad horizontal o a kat irtifakı (servidumbre de construcción sobre un edificio aún no terminado). Las unidades independientes, en cambio, pueden ser objeto de litigio como un inmueble autónomo y la copropiedad sobre ellas sí puede extinguirse (Ley turca de Propiedad Horizontal, art. 7).
¿División en especie o venta?
La ley reconoce dos modalidades de partición: la división del bien en especie o su venta, por negociación directa o en subasta, y el reparto del precio (Código Civil turco, art. 699).
Si los cotitulares no llegan a un acuerdo sobre la modalidad, a petición de uno de ellos el juez sigue este orden:
- Primero, división en especie. Si los valores de las partes resultantes no son equivalentes, se realiza una colación entre herederos mediante una compensación en dinero a favor de la parte de menor valor.
- Venta si la división no es idónea. Si la división no se considera adecuada a las circunstancias —en particular, si el bien no puede dividirse sin una pérdida significativa de valor—, se acuerda la venta en subasta pública.
En el proceso, el demandado tiene los mismos derechos que el demandante: que este pida la venta no impide que aquel solicite la división en especie.
Existe aún una tercera vía. En un edificio apto para la propiedad horizontal, si lo pide uno de los cotitulares o herederos, el juez puede acordar que la partición se lleve a cabo mediante la constitución de la propiedad horizontal y la adjudicación de unidades independientes (Ley turca de Propiedad Horizontal, art. 10).
En los terrenos agrícolas rige un régimen especial: no pueden segregarse ni dividirse en participaciones por debajo de las superficies determinadas por el Ministerio; la cesión de participaciones, la partición y la conversión de elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) en copropiedad por cuotas están sujetas a autorización del Ministerio (Ley n.º 5403, arts. 8 y 8/B).
¿A quién se vende?
Aquí una única frase de la ley determina mucho en la práctica (Código Civil turco, art. 699):
“La decisión de que la venta se realice en subasta entre los cotitulares depende del consentimiento de todos ellos.”
Es decir, la regla es que la subasta esté abierta a todos. Para que la venta pueda realizarse únicamente entre los copropietarios, es necesario que todos los copropietarios presten su consentimiento; si uno se opone, el inmueble también puede venderse a terceros. Los copropietarios, por supuesto, pueden participar en esta subasta.
Desde el 31 de julio de 2026 existe una excepción importante. En los inmuebles en los que todos los propietarios han adquirido el inmueble por vía sucesoria y en los que no existe derecho de propiedad de terceros ajenos a los herederos, si se decide la extinción de la copropiedad mediante venta, la primera subasta se realiza, sin necesidad del consentimiento de nadie y por imperativo legal, únicamente entre los herederos que son propietarios. Este procedimiento se aplica una sola vez y, en esta subasta, las ofertas deben superar la totalidad del valor estimado (Ley turca de Ejecución y Quiebra art.114; Ley nº 7589, BOE 31.7.2026-33326).
Si de la primera subasta no se obtiene resultado, la segunda subasta se realiza abierta a todos y el umbral desciende al cincuenta por ciento del valor estimado. La regulación no se aplica a las subastas cuyo anuncio se haya realizado antes de su entrada en vigor.
Esta regla no constituye un derecho de adquisición preferente ni de prioridad; es una limitación legal de quiénes pueden participar en la primera subasta. La disposición es nueva y aún no se ha formado una jurisprudencia consolidada sobre su aplicación.
¿Cómo se desarrolla el proceso cuando el tribunal decide la venta?
La decisión de venta no la ejecuta el tribunal, sino el funcionario de ventas designado por el juez para esta tarea; la venta de bienes muebles e inmuebles se realiza conforme a las disposiciones de la Ley turca de Ejecución y Quiebra (Código de Procedimiento Civil turco art.322). Las decisiones relativas a derechos reales sobre inmuebles no pueden ejecutarse mientras no sean firmes (Código de Procedimiento Civil turco art.350); por ello, la fase de venta comienza después de que la decisión adquiera firmeza.
La venta se realiza mediante subasta a través del Portal de Ventas Electrónicas integrado en UYAP y el plazo para presentar ofertas es de siete días (Ley turca de Ejecución y Quiebra art.111/b). Quienes deseen participar en la subasta depositan una garantía del diez por ciento del valor estimado; en la extinción de la copropiedad, al copropietario no se le exige garantía por la cantidad cubierta por su cuota. El adjudicatario de la subasta está obligado a pagar en efectivo el precio de venta dentro de los siete días siguientes a la publicación del acta del resultado de la subasta (Ley turca de Ejecución y Quiebra art.130). El precio de venta se distribuye entre los copropietarios en proporción a sus cuotas.
¿Es obligatoria la mediación?
Sí. En los conflictos relativos al reparto de bienes muebles e inmuebles y a la extinción judicial de la copropiedad, haber acudido a un mediador antes de interponer la demanda es un presupuesto procesal (Ley nº 6325 art.18/B). Esta regla entró en vigor el 1 de septiembre de 2023.
La solicitud se presenta ante la oficina de mediación del lugar donde se encuentre el tribunal competente según el objeto del conflicto. El mediador concluye el procedimiento en un plazo de tres semanas desde su designación; en casos excepcionales puede prorrogarse como máximo una semana.
Si no se llega a un acuerdo, el original o copia autorizada del acta final debe adjuntarse al escrito de demanda. Si se comprueba que se ha interpuesto la demanda sin haber acudido en absoluto a un mediador, el escrito de demanda se rechaza por motivos procesales por falta del presupuesto procesal, sin que se notifique a la parte contraria.
Si las partes llegan a un acuerdo, es obligatorio obtener el certificado de ejecutabilidad del acta de acuerdo. En los documentos relativos a inmuebles, este certificado se obtiene del juzgado civil de paz turco del lugar donde se encuentre el inmueble; tras el certificado, cualquiera de las partes puede solicitar la inscripción en la dirección turca del registro de la propiedad sin que se otorgue escritura pública.
¿Ante qué tribunal se interpone?
Competencia material. Las demandas relativas al reparto de bienes muebles e inmuebles o derechos y a la extinción judicial de la copropiedad se conocen, sin consideración al valor o importe del objeto del litigio, en el juzgado civil de paz turco (Código de Procedimiento Civil turco art.4). Se aplica el procedimiento simplificado; el plazo de contestación es de dos semanas y las partes no pueden presentar escritos de réplica ni de dúplica (Código de Procedimiento Civil turco art.316–317).
Competencia territorial en inmuebles. En las demandas relativas a derechos reales sobre un inmueble o que puedan dar lugar a un cambio en la titularidad del derecho real, el tribunal del lugar donde se encuentre el inmueble es exclusivamente competente (Código de Procedimiento Civil turco art.12). La extinción judicial de la copropiedad está comprendida en este ámbito porque modifica la situación de propiedad. Si la demanda se refiere a varios inmuebles, puede interponerse respecto de los demás también en el lugar donde se encuentre uno de ellos.
La consecuencia práctica es la siguiente: el copropietario que tiene un inmueble en copropiedad en Alanya, viva donde viva, interpone la demanda en Alanya; aunque los copropietarios se encuentren en el extranjero, el tribunal competente no cambia.
Competencia en bienes muebles. Para la extinción judicial de la copropiedad referida únicamente a bienes muebles no existe una regla especial de competencia; se aplica la regla general y la demanda se interpone ante el juzgado del domicilio del demandado; si hay varios demandados, ante el juzgado del domicilio de uno de ellos (Código de Procedimiento Civil turco art.6–7). Esta competencia no es exclusiva; si no se formula oportunamente la declinatoria correspondiente, el juzgado ante el que se ha presentado la demanda pasa a ser competente.
¿Cuánto dura el proceso?
Según las Estadísticas Judiciales 2025 publicadas por la Dirección General de Registros Judiciales y Estadística del Ministerio de Justicia, la duración media de tramitación de un expediente en los juzgados civiles de paz turcos que conocen de estos asuntos fue de 120 días en 2025.
Esta cifra es el promedio de todos los tipos de asuntos de los juzgados civiles de paz turcos; el Ministerio no publica una duración específica por tipo de proceso para la extinción judicial de la copropiedad. La duración no comprende la fase de apelación ante el tribunal regional de apelación ni la fase de venta posterior a la firmeza de la resolución. En la misma estadística, la duración media de tramitación de un expediente en las salas civiles de los tribunales regionales de apelación se indica como 371 días.
El número de copropietarios, las deficiencias en los registros de la propiedad y el examen pericial pueden prolongar de forma apreciable la duración.
Si la copropiedad proviene de una herencia
La copropiedad entre herederos es elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) y sus reglas difieren en parte. Cada heredero puede pedir en cualquier momento la partición de la herencia, salvo que esté obligado por contrato o por ley a mantener la comunidad (Código Civil turco art.642). Si la partición inmediata redujera de forma considerable el valor del bien o del caudal hereditario, el juez civil de paz turco puede acordar el aplazamiento de la partición; si hay un concebido que vaya a ser heredero, la partición se aplaza hasta el nacimiento (Código Civil turco art.642–643).
Un heredero puede pedir asimismo la conversión de la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) sobre todos o parte de los bienes del caudal hereditario en copropiedad por cuotas (Código Civil turco art.644).
La partición del caudal hereditario, el contrato de partición y la cesión de la cuota hereditaria se explican en la página de Derecho de sucesiones.
Preguntas frecuentes
¿La extinción judicial de la copropiedad (İzale-i şuyu, Ortaklığın Giderilmesi) y ambos términos significan lo mismo?
Sí. «İzale-i şuyu» es el término antiguo; en el lenguaje legal actual se denomina «Ortaklığın Giderilmesi».
¿Se puede interponer la demanda si los demás copropietarios no quieren?
Sí. Cada copropietario puede pedir por sí solo la partición; no se requiere el consentimiento de los demás (Código Civil turco art.698).
No quiero que se venda el inmueble, ¿qué puedo hacer?
El juez examina primero la división material; si la división es posible, no se acuerda la venta (Código Civil turco art.699). En un edificio apto para propiedad horizontal, puede pedirse también la constitución de la propiedad horizontal y la adjudicación de las unidades independientes (Ley turca de Propiedad Horizontal art.10).
Si vendo mi cuota, ¿surge el derecho de adquisición preferente de los demás copropietarios?
En la copropiedad por cuotas, si un copropietario vende su cuota a un tercero, los demás copropietarios pueden ejercitar el derecho de adquisición preferente (Código Civil turco art.732). Este derecho caduca a los tres meses desde la notificación de la venta al titular y, en todo caso, al transcurrir un año desde la venta. En cambio, en las ventas en subasta forzosa no cabe ejercitar el derecho de adquisición preferente; es decir, en la venta realizada al final del proceso de extinción judicial de la copropiedad no existe derecho de adquisición preferente (Código Civil turco art.733, modificado por la Ley n.º 7571).
¿Puedo vender mi cuota en la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas)?
En la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas), los copropietarios no tienen cuotas determinadas y los actos de disposición requieren unanimidad; por ello, la «cuota» sobre un único inmueble no puede cederse por sí sola. El heredero puede ceder su cuota hereditaria del caudal hereditario: entre herederos se exige la forma escrita; con un tercero, el otorgamiento ante notario es requisito de validez. La cesión a un tercero no le confiere la facultad de intervenir en la partición; solo le otorga el derecho a pedir que se le entregue la parte que se adjudique al heredero al término de la partición (Código Civil turco art.677).
Normativa de referencia
Código Civil turco n.º 4721 — art.642–644 (partición de la herencia, aplazamiento, conversión de la elbirliği mülkiyeti en copropiedad por cuotas), art.677 (cesión de la cuota hereditaria), art.688 (derechos del copropietario), art.698 (petición de partición y sus límites), art.699 (forma de la partición), art.732–734 (derecho legal de adquisición preferente) — mevzuat.gov.tr
Código de Procedimiento Civil turco n.º 6100 — art.4 (competencia objetiva), art.6–7 y art.12 (competencia territorial), art.55 (aplazamiento en caso de fallecimiento), art.59–60 (litisconsorcio pasivo necesario), art.115 (presupuestos procesales), art.316–317 (procedimiento sencillo), art.322 (funcionario encargado de la venta), art.350 (firmeza) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Ejecución y Quiebra n.º 2004 — art.111/b (venta electrónica), art.114 (subasta y primera subasta entre herederos), art.130 (pago del precio de la adjudicación) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Mediación en controversias jurídicas n.º 6325 — art.18/A y art.18/B (mediación como presupuesto procesal) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Propiedad Horizontal n.º 634 — art.7, art.10 — mevzuat.gov.tr · Ley turca de Protección del Suelo y Uso de la Tierra n.º 5403 — art.8, art.8/B — mevzuat.gov.tr
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Este escrito tiene finalidad de información jurídica general. Dado que las circunstancias de cada asunto, la estructura de la copropiedad y la naturaleza del inmueble difieren, se recomienda obtener asesoramiento jurídico de su abogada para su situación concreta.